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19 de Setembro de 2019

Sale & Leaseback

Uma alternativa para enfrentar a crise financeira na sua empresa

Myllena Gonçalves, Advogado
Publicado por Myllena Gonçalves
há 8 meses

Devido à instabilidade econômica e às elevadas taxas de juros que o Brasil vivenciou no passado, empresas encontraram no mercado imobiliário uma forma de proteção, ante a estabilidade do patrimônio em relação às variações cambiais e econômicas corriqueiramente experimentadas.

Além disso, ter uma sede própria significava consistência e status para a empresa. Assim, grande parte dos financiamentos concedidos foram utilizados para aquisição de imóveis, o que imobilizou uma parcela significativa dos ativos das empresas.

Todavia, a crise que começou a assolar o país a partir de 2014, atingindo diversos setores, além do grande aumento da competitividade entre as empresas, têm incentivado os empresários a buscarem alternativas criativas para continuar explorando suas atividades econômicas.

Então, imagine que você é um empreendedor e tem uma empresa consolidada com sede própria, mas contraiu muitas dívidas que devem ser pagas ou precisa aumentar em um curto espaço de tempo o capital da sua empresa por alguma razão. Mas como conseguir o dinheiro de forma rápida, segura e menos onerosa para os seus negócios?

Na maioria das vezes os imóveis adquiridos são utilizados como instalações da própria empresa, então sua venda seria uma opção. Todavia, demandaria uma realocação muito onerosa de maquinários e funcionários, além de toda adaptação a um novo espaço para atender as necessidades específicas da empresa.

Neste contexto como solução temos a operação Sale & Leaseback, que permite ao empresário a desmobilização de um ativo, ou seja, o imóvel sede da empresa. Assim, o empresário tem a liberação do capital retido em seus imóveis sem a necessidade de abandonar o imóvel em que está instalado.

Simplificando, Sale & Leaseback trata-se de um tipo específico de contrato de compra e venda de imóvel com a condição de posterior locação para o proprietário original, sendo, portanto, operacionalizado por meio da realização de dois contratos independentes, porém interligados — haja vista que um somente existe em razão do outro — e com o mesmo objeto, sendo um de venda e compra e um de locação.

Desta forma, o investidor busca estabelecer uma relação de parceria de longo prazo com a empresa por meio da compra à vista do imóvel e imediata locação para o antigo proprietário, que mantém o total e ininterrupto controle operacional do seu empreendimento, mas agora com dinheiro em caixa para novos investimentos e uma série de benefícios financeiros e operacionais.


Quais são os benefícios?

Todo o setor econômico tende a ganhar com um aumento nas ações de Sale & Leaseback, isso porque um bom acordo como estre traz vantagens para o mercado de um modo geral.

Primeiramente e de forma principal ao desmobilizar o ativo imobiliário a empresa poderá reinvestir em ativos relacionados ao negócio principal da empresa, financiando assim o seu próprio crescimento.

A empresa terá uma redução no montante pago de imposto, pois o aluguel será contabilizado como despesa operacional reduzindo o Lucro Antes do Imposto de Renda (LAIR) e consequentemente a base de cálculo do imposto. Reinvestindo em equipamentos a empresa também aumenta sua taxa de depreciação de 4% a.a. para 10% a.a., isto na prática significa que com a mesma estrutura de capital ele gera mais depreciação (despesa sem desembolso) pagando menos imposto no final do exercício.

Além disso, a empresa evita um novo financiamento, reduzindo seu grau de endividamento. Podendo ainda investir este capital em aplicações financeiras que rendam mais que a taxa de aluguel. Desta forma, é proporcionada uma melhora de seu lucro líquido e do índice de liquidez corrente.

De modo geral este tipo de transação imobiliária aquece o mercado econômico através da liberação de capital, fazendo com que a economia permaneça em movimento e aumenta a possibilidade de compra e venda futuras.

Por outro lado, a legislação brasileira ainda não possui regulamentação específica para este tipo de transação imobiliária, o que gera certa insegurança jurídica.

Todavia, ao fazer o balanço verifica-se que a operação Sale & Leaseback possui muito mais vantagens do que desvantagens, sendo uma ótima chance de garantir capital de investimentos para os negócios.

Desta forma, por se tratar de uma operação imobiliária complexa, para que haja mitigação dos riscos inerentes ao contrato, é importante uma boa assessoria jurídica especializada, focando nos aspectos de prevenção de conflitos de maneira a reduzir eventuais riscos que envolvam o negócio jurídico, garantindo a vantagem e estabilidade que este tipo de contrato oferece às partes.

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